Un des investissements locatifs qui séduisent le plus les Français : la loi Pinel. En effet, il est question de louer de l’immobilier qui génère des loyers certes, en plus d’une réduction d’impôt qui est basée sur le montant de l’investissement. Ce qui donne lieu à un bon rendement dans l’ensemble, à condition d’avoir mis en place la bonne stratégie et en anticipant les risques. En ce qui concerne ces derniers, quels sont-ils ?
Rappel sur la loi Pinel
Rappelons en quelques lignes le fonctionnement de la loi Pinel. Comme mentionné plus haut, il est question d’investir dans de l’immobilier locatif, en se conformant à plusieurs contraintes afin d’y être éligible. Celles-ci sont les suivantes : la conformité avec les normes environnementales et énergétiques en vigueur (label BBC 2005 et RT 2012), l’emplacement (zone A Bis, A et B1), le plafonnement des loyers, le respect de la période d’engagement (6 ans, 9 ans ou 12 ans).
Les risques locatifs
Faire louer un bien, c’est courir le risque de loyers impayés ou de vacance locative. Dans les deux cas, l’investisseur Pinel ne perçoit pas de revenus fonciers, ce qui va impacter la rentabilité de l’exploitation, en particulier si cette carence en loyers s’étend dans le temps. De plus, à retenir que la vacance locative n’est autorisée que sur une période limitée.
Afin de contourner ces risques, important donc de bien savoir choisir l’emplacement – en particulier le quartier et l’environnement immédiat qui doivent répondre aux attentes du locataire. Bien savoir sélectionner ce dernier est tout aussi primordial, en tenant compte de sa solvabilité. Attention, car c’est en fonction de ses ressources que vous allez calculer le montant de vos loyers et ce, en considération des plafonds comme mentionné ci-dessus. Les litiges entre colocataires constituent aussi des risques à prendre en compte – si le bien a été éventuellement mis en colocation, solution de dernier recours. Par ailleurs, songez à souscrire à une assurance garantie impayés.
Les risques sur l’engagement
Pour louer sous le dispositif Pinel, l’investisseur est dans l’obligation de se soumettre à une période d’engagement : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En cas de non-respect, il court le risque de perdre ses avantages fiscaux. Pour rappel, ceux-ci sont de 12%, de 18% ou de 21%, en fonction du choix de la période susmentionnée.
Les principales causes de sortie anticipée Pinel : divorce ou décès de l’investisseur. Dans les deux cas, le bail en cours doit être maintenu jusqu’à son échéance. En cas de non-renouvellement, les locataires doivent être informés par lettre recommandée avec accusé de réception, et en respectant le préavis stipulé dans le contrat.
Un plan de défiscalisation mal anticipé
Ce risque peut être tout à fait écarté à condition de réaliser toutes les simulations nécessaires avant l’engagement. Sachez que la loi Pinel, qui est un dispositif défiscalisant, génère des loyers qui sont imposés. Ainsi, la simulation doit porter sur le gain fiscal, compte tenu de ces paramètres. Si l’investisseur est faiblement imposé, il vaut mieux s’abstenir d’y souscrire.
Pour conclure, le succès d’un investissement Pinel repose sur la sécurisation des opérations, et il est préférable de faire appel à l’expertise d’un bon conseiller en gestion de patrimoine de préférence. Ce, afin de collecter toutes les recommandations et les mises en garde, dans le but de mettre en place la meilleure stratégie adaptée à votre situation. Songez également à bien préparer l’après-Pinel, c’est-à-dire votre projet concernant l’immobilier, une fois la période d’engagement échue. Dernier point : le taux de défiscalisation de 12%, 18% et 21% sont en vigueur avant le 31 décembre 2022.
